Sparsamere Heizung, sparsamere Duschen, gedämmte Fassaden: Nicht erst seit der Gas-Krise gehen viele Vermieter daran, ihre Immobilie energiesparend und klimafreundlich zu modernisieren. Für Mieter geht das zumeist einher mit Dreck, häufig aber auch mit mehr Miete. Denn Eigentümer können ihre Investition auf die Miete umlegen. Fragen und Antworten rund um die Modernisierungsmieterhöhung für Mieter und Vermieter.
Was fällt unter Modernisierung und was nicht?
Was alles als Modernisierungsmaßnahme zählt, ist gesetzlich geregelt. Grundsätzlich sind das Maßnahmen, die entweder helfen nachhaltig Energie- und Wasser zu sparen, den Gebrauchswert der Wohnung steigern oder die Wohnverhältnisse verbessern. Letzteres sind zum Beispiel die Montage eines Aufzugs oder der Anbau von Balkonen.
Darüber hinaus gehören der Einbau von Isolierfenstern und einer sparsameren Heizungsanlage sowie Maßnahmen zur Reduktion des Wasserverbrauchs zu den klassischen Modernisierungen. Auch Einbruchschutz, die Montage von Gegensprechanlagen, wärmedämmende Fassaden und natürlich moderne Bäder werten Mietwohnungen auf.
Von solchen Maßnahmen sind Instandhaltungen und Instandsetzungen zu unterscheiden, wenn Vermieter also Schäden beseitigen, etwa eine kaputte Badewanne austauschen.
Welche Rolle spielt der Unterschied zwischen Modernisierung und Instandhaltung?
Diese Einordnung entscheidet darüber, ob die Miete nach oben geht oder nicht. Ausgaben für Instandhaltung und Instandsetzung bezahlen Vermieter komplett selbst. Dagegen dürfen sie viele Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen. Weil in Modernisierungsmaßnahmen häufig auch ein Stück Instandhaltung steckt und umgekehrt, ist die Abgrenzung schwierig. Abgrenzung schwierig.
Angela Lutz-Plank, Geschäftsführerin des Mietervereins München, erläutert das am Einbau von Fenstern. „Werden uralte Holzfenster durch Isolierfenster ersetzt, handelt es sich einerseits um eine Instandsetzung. Andererseits sparen die neuen Fenster Energie." So sei der Austausch eben Modernisierung. Im Zweifelsfall ist immer eine Instandhaltung enthalten, die aus den umlegbaren Modernisierungskosten herauszurechnen ist", sagt Julia Wagner, Leiterin Zivilrecht beim Eigentümerverband Haus Grund Deutschland.
Aber Achtung: Index- und Staffelmietverträge bilden bei Modernisierungsmieterhöhungen laut dem Münchner Mieterverein die Ausnahme. Hier dürfen Modernisierungskosten in der Regel nur dann auf die Mieter abgewälzt werden, wenn Vermieter zu der baulichen Maßnahme verpflichtet worden sind - etwa von Behörden.
Wie erfahren Mieter von einer Modernisierungsmieterhöhung?
Vermieter sind verpflichtet, Hausbewohner drei Monate im Voraus sowohl über die geplanten Baumaßnahmen als auch über die darauffolgende Mieterhöhung zu informieren. Das geschieht in Textform, womit generell Brief, Mail oder Fax gemeint sind. „Die Ankündigung muss die einzelnen Arbeiten, deren Umfang, den voraussichtlichen Beginn und das voraussichtliche Ende sowie die Mieterhöhung enthalten“, sagt Angela Lutz-Plank. Zudem sind potenzielle Einsparungen bei den Nebenkosten zu nennen.
Ab wann ist die Modernisierungsmieterhöhung zu zahlen?
Nach Abschluss der Arbeiten bekommen Mieter eine Information, in der der Eigentümer die Mietererhöhung präzisiert und deren Berechnung offenlegt. Drei Monate später wird die neue Miete fällig. Mieter haben das Recht, die Erhöhung nachzuprüfen.
Können Mieter sich wehren?
Modernisierungen sind kaum zu verhindern. „Mieter müssen sie grundsätzlich dulden“, stellt Lutz-Plank klar. Für Härtefälle gibt es Ausnahmen. Wer wegen der Maßnahmen wegen einer Härte widersprechen will, muss dem Eigentümer binnen eines Monats nach der Modernisierungsankündigung Bescheid geben. Die Textform genügt. Ob tatsächlich eine Härte vorliegt, hängt nach der Erfahrung von Wagner vom Einzelfall ab und wird üblicherweise von Gerichten entschieden.
Die Mietmehrkosten können Mieter zwar ebenfalls kaum verhindern, aber eventuell die Zahlung reduzieren. Das geht, wenn ein Mieter feststellt, dass er sich die teurere Miete nicht wird leisten können. Diese wirtschaftliche Härte sei dem Vermieter ebenfalls innerhalb eines Monats nach Eingang der Modernisierungsankündigung mitzuteilen und nachzuweisen.
„Der Mieter muss darlegen, was er verdient, welche Ausgaben er hat und dass er mit dem Rest des Geldes die höhere Miete nicht zahlen kann“, erläutert Lutz-Plank. Trotzdem gilt auch hier: Das letzte Wort haben meistens die Gerichte.
Was tun, wenn die Miete nach der Erhöhung nicht mehr verkraftbar ist?
Mieter bleiben eigentlich nur zwei Optionen: entweder Wohngeld beantragen oder ausziehen. Sie haben ein Sonderkündigungsrecht, welches sie bis zum Ende des zweiten Monats nach Erhalt der Mietpreiserhöhung ausüben können.
Wie hoch fällt die Mieterhöhung aus?
Vermieter dürfen laut Gesetz jährlich acht Prozent der Modernisierungskosten umlegen. Außerdem ist die Kappungsgrenze zu beachten: Die Miete darf innerhalb von sechs Jahren um maximal drei Euro Quadratmeter je steigen, sofern die Ausgangsnettomiete mehr als sieben Euro betrug. Andernfalls sind höchstens zwei Euro mehr erlaubt. Bei der Anhebung kann die Miete Grenzen, die des Mietspiegels überschreiten.
Wie wird die Mieterhöhung berechnet?
Der Instandhaltungsanteil wird von den Modernisierungsausgaben abgezogen. Außerdem sind Ausgaben für die Finanzierung und Fördergeld für die Maßnahme herauszurechnen. Dieser geringere Betrag bildet die Basis zur Kalkulation des Mietplus, das Mieter nach der Modernisierung erwartet.
Damit Mieter die Kosten der Renovierung nachvollziehen können, sind Vermieter angehalten, ihren Aufwand transparent zu machen. Das Aufdröseln nach einzelnen Gewerken ist aber nicht erforderlich. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 337/21) reicht es, Mietern die Gesamtsumme sowie die Quote oder die Summe mitzuteilen, die auf Reparaturen entfiel.
Um die Ausgaben und Instandhaltung sollten Eigentümer für Modernisierung sauber zu trennen, die ausführenden um Aufschlüsselung Handwerksbetriebe bitten, empfiehlt Wagner.
Können Eigentümer die Rechnerei vermeiden?
Ja, indem sie eine Pauschale nutzen. Betragen die für die Modernisierung geltend gemachten Kosten höchstens 10 000 Euro, können pauschal 30 Prozent für die Instandhaltung abgezogen werden“, sagt Julia Wagner. Bei diesem Verfahren könnten Mieter sich nicht auf einen Härtefall berufen. Andererseits sind Mieterhöhungen wegen anderer Modernisierungen für die folgenden fünf Jahre ausgeschlossen. Vermieter sollten deshalb abwägen, ob die Pauschallösung oder die klassische Modernisierungsmieterhöhung günstiger komme. dpa